Berapa lama balik nama sertifikat rumah

Urusan beli rumah bukan hanya sekadar bayar harga rumah saja, tetapi juga harus memikirkan soal biaya balik nama rumah itu sendiri.

Pasalnya, kalau kamu beli rumah bekas, nama yang tertera pada sertifikat tanah masih atas nama pemilik sebelumnya. 

Belum lagi, kamu perlu mempersiapkan asuransi rumah untuk mengantisipasi risiko kerusakan rumah akibat kebakaran atau pencurian. Sehingga, keuangan kamu aman dari pengeluaran mendadak untuk perbaikan rumah.

Tujuan mengurus balik nama sertifikat rumah adalah untuk menghindari terjadinya konflik di masa mendatang andai terjadi sengketa kepemilikan rumah bersangkutan. Maka dari itu, sebaiknya kamu selesaikan secepatnya deh. 

Surat yang perlu segera diurus adalah Surat Hak Milik (SHM). SHM adalah surat bukti kepemilikan sebuah properti.

Lalu bagaimana cara dan berapa biaya balik nama rumah yang harus dipersiapkan? Kita cari tahu melalui ulasan Lifepal berikut! 

Apa itu balik nama rumah?

Balik nama rumah itu maksudnya adalah mengurus perubahan atau balik nama sertifikat tanah dan bangunan dari rumah tersebut.

Dengan melakukan perubahan nama sertifikat, maka otomatis hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah tangan secara resmi.

Sertifikat tanah apa yang harus diganti? Tentu saja Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti legalitas terkuat di dunia properti. 

Selain Sertifikat Hak Milik, ada juga yang namanya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Bedanya, SHGB hanya menyangkut pemberian hak menggunakan tanah yang bukan miliknya untuk jangka waktu tertentu.

Sementara SHM adalah sertifikat yang menandakan bahwa pemegangnya merupakan pemilik tanah dan berhak mengelola tanah tersebut tanpa batasan waktu.

Tentunya masih ada sertifikat kepemilikan lainnya sesuai dengan jenis propertinya.

Agar proses balik nama ini berjalan lancar, kamu butuh bantuan beberapa instansi yang bertugas mengurusi persoalan tanah secara resmi, di antaranya adalah notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Jika dibutuhkan, kamu juga perlu mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi pemerintahan yang berhak mengeluarkan dan mengganti nama sertifikat tanah.

Berapa biaya balik nama rumah?

Keseluruhan biaya balik nama rumah melalui bantuan hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT terdiri atas beberapa hal, yaitu:

• Biaya pengecekan sertifikat
• Biaya validasi pajak
• Biaya Akta Jual Beli (AJB)
• Biaya balik nama sertifikat tanah

1. Biaya pengecekan sertifikat 

Pertama kamu harus mengeluarkan uang untuk melakukan pengecekan Sertifikat Hak Milik Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah sertifikat tersebut legal dan hunian tidak berada di lahan atau tanah sengketa.

Untuk pengecekan bisa dilakukan di kantor BPN setempat. Biayanya masing-masing daerah berbeda, namun rata-rata biaya yang dipatok sekitar Rp50 ribu. 

2. Biaya validasi pajak 

Untuk bisa melakukan balik nama, pihak pembeli dan penjual rumah harus memenuhi tanggung jawab mereka untuk membayar pajak, seperti:

Setelah semua dibayarkan barulah divalidasi oleh pihak notaris atau PPAT dengan biaya sekitar Rp200.000. 

3. Biaya akta jual beli 

AJB biasanya diterbitkan oleh PPAT. Dalam penerbitannya pihak penjual dan pembeli harus menanggung biayanya sekitar 1 persen dari nilai transaksi.

Biasanya soal menentukan biaya penerbitan ini tergantung dari kesepakatan di antara PPAT, penjual, dan pembeli. Misalnya harga rumah Rp500 juta, maka biaya penerbitan AJB sekitar Rp5 juta.

4. Biaya balik nama sertifikat tanah  

Seperti dikutip dari situs Kementerian Agraria Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional, biaya balik nama sertifikat tanah didasarkan kepada nilai jual tanah atau rumah kemudian dibagi dengan 1.000. Jika harga jual rumahnya Rp500 juta, berarti biaya pelayanannya sekitar Rp500.000. 

Contoh perhitungan biaya balik nama rumah

Berikut ini contoh biaya balik nama rumah yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli dengan nilai rumah Rp500 juta.

Mengurus balik nama rumah dilakukan di mana? 

Setelah tahu biaya balik nama rumah, tentu kamu juga perlu mengetahui di mana tempat untuk melakukan kepengurusannya, bukan?

Nah pertama-tama, kamu harus mengurus transaksi jual beli di notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana kamu wajib menyertakan peran orang atau badan hukum yang berwenang untuk membuat akta tanah atau properti sesuai undang-undang yang berlaku.

Notaris atau PPAT akan mengurus semuanya dari awal, khususnya dari penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Salah satu syarat sahnya AJB adalah sudah ditandatangani oleh pihak pembeli, penjual, saksi, dan notaris. 

Setelah proses penandatanganan AJB selesai, pihak notaris atau PPAT akan melanjutkan proses balik nama di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Prosedur mengurus balik nama sertifikat rumah

Mungkin kalian masih bingung bagaimana sih langkah-langkah yang harus ditempuh untuk mengurus balik nama rumah? Keseluruhannya diselesaikan dalam tiga langkah berikut.

1. Mengunjungi kantor PPAT atau notaris setempat untuk pengurusan Akta Jual Beli. Akta Jual Beli wajib ditandatangani oleh pihak pembeli, penjual, saksi, dan PPAT atau notaris agar sah di mata hukum. 
2. Kamu sebagai pembeli harus melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembayaran itu bisa dilakukan di Kantor Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD). Kemudian pastikan juga kalau pihak penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan PBB. Jika BPHTB, PPh, dan PBB belum dibayarkan, proses balik nama tidak bisa dilakukan. 
3. Setelah itu, kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. PPAT akan membawa sejumlah persyaratan seperti SHM asli, Akta Jual Beli, salinan fotokopi penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran PPh, BPHTB, dan PBB.

Selanjutnya kamu tinggal menunggu proses balik nama itu selesai diproses di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Kalau kamu masih punya pertanyaan seputar investasi rumah dan properti lainnya, jangan ragu untuk berkonsultasi di Tanya Lifepal kapan saja.

Berapa lama proses balik nama sertifikat rumah atau SHM? 

Biasanya proses penyelesaian balik nama rumah akan memakan waktu paling cepat sekitar dua minggu, walau bisa juga sampai berbulan-bulan juga.

Namun, pihak notaris dan PPAT akan berusaha menyelesaikannya secepat mungkin agar proses balik nama tidak berlangsung terlalu lama. 

Begitulah kisaran biaya balik nama sertifikat tanah atau biaya balik nama rumah yang harus kamu gelontorkan dari kocekmu.

Sebisa mungkin, jangan menunda urusan mengganti nama pasca pembelian rumah ya demi menghindari terjadinya sengketa lahan di masa yang akan datang.

Jika menurut kamu biaya tersebut mahal, cobalah untuk mendapatkan uang tambahan dengan berinvestasi. Coba cari tahu instrumen investasi apa yang cocok dengan karaktermu di sini.

Pertanyaan seputar biaya balik nama sertifikat rumah

Bagi mereka yang baru membeli rumah bekas, tahukah Anda ada beberapa biaya tambahan yang harus dikeluarkan, salah satunya adalah biaya balik nama sertifikat tanah. Nah, bagi Anda ingin mengetahui bagaimana besaran biaya yang harus dikeluarkan berikut cara mengurusnya, berikut ini adalah penjelasan lengkapnya.

Langkah Proses Pendaftaran Tanah

Sebelum mengetahui tentang penjelasan biaya balik nama sertifikat tanah, ada baiknya jika Anda mengetahui bagaimana proses pembuatan balik nama sertifikat tanah dan berikut ini adalah langkah-langkahnya:    

1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik yang didapat melalui pengukuran serta pemetaan.
2. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis yang terwujud dalam Buku Tanah.
3. Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak berbentuk sertifikat yang merupakan Salinan Buku Tanah.
4. Penyajian data fisik dan yuridis.
5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Lihat Juga : Daftar Rumah Dijual di Gading Serpong Paling Murah  

Setelah kelima langkah itu dilalui, maka rangkaian kegiatan initial registration telah selesai. Namun, jika di masa mendatang terjadi perubahan atas tanah tersebut, baik kepemilikan, pemecahan atau penggabungan tanah maka wajib mencatatkan perubahan data fisik dan yuridis kepada Kantor Pertanahan.

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah/Rumah

Untuk melegalkan perubahan yuridis, tentu dibutuhkan data dan tahapan prosedur. Terdapat 2 jalur yang dapat Anda pilih untuk pencatatan perubahan data yuridis, yaitu mengurus sendiri ke Kantor Pertanahan atau meminta bantuan PPAT.

1. Minta Bantuan PPAT; maka Anda harus menyerahkan berkas permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli, akta jual – beli dari PPAT, sertifikat tanah asli, KTP pembeli dan penjual, bukti pelunasan Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan (SSP PPh), dan bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSBBPHTB).
2. Mengurus sendiri; data yang diperlukan sama seperti jika Anda meminta bantuan PPAT ditambah surat pengantar dari PPAT, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), izin peralihan hak (untuk rumah susun dan tanah Negara), dan surat pernyataan calon penerima hak.

Lihat Juga : Daftar Rumah Dijual di Cibitung Paling Terjangkau Cocok untuk Milenial 

Setelah berkas terkumpul, langkah yang dilakukan untuk mengganti nama sertifikat tanah adalah:

1. Bawa berkas ke Kantor Pertanahan, setelah itu mereka akan mengeluarkan bukti penerimaan permohonan balik nama.
2. Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak yang lama dengan tinta hitam lalu mengubahnya dengan pemegang hak baru di buku tanah dan sertifikat.

Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk akan membubuhkan paraf serta tanggal pencatatan perubahan. Ketiga langkah ini selesai dalam 14 hari setelah pengajuan.

Lihat Juga : Daftar Rumah Dijual di Pamulang Paling Murah 

• Sebelum melakukan transaksi, pastikan untuk mengecek keaslian sertifikat lembaga terkait, yakni Badan Pertanahan setempat. Biasanya untuk mengecek keabsahannya ada biaya balik nama sertifikat tanah / rumah sekitar Rp 25 ribu sampai Rp 100 ribuan. Jika kavling yang akan dibeli belum bersertifikat, coba lakukan pengecekan bukti kepemilikan dan riwayat kavling tersebut pada kelurahan atau kantor kecamatan setempat, serta bukti batas lahannya.

• Untuk biaya pengurusannya sendiri tergantung dari nilai NJOP tanah. Contohnya jika nilai tanahnya mencapai Rp 4.000.000 maka biaya menjadi Rp 54.000 dengan lama waktu proses pembuatan balik nama lima hari waktu kerja.

• Jika proses balik nama dilakukan melalui jasa notaris biayanya sekitar 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi. Harga tersebut sudah termasuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Balik Nama dan jasa notaris. Waktu pembuatannya sendiri mencapai 30 hari.

Lihat Juga : Daftar Rumah Dijual di Lippo Cikarang Paling Murah  

Jangan remehkan proses balik nama sertifikat tanah, mengingat tanah menjadi salah satu investasi paling menjanjikan, begitu pula dengan rumah. Selain itu, balik nama sertfikat tanah pun menjadi salah satu langkah penting dalam hal validasi kepemilikan sehingga bidang lahan tersebut menjadi milik Anda secara sah di mata hukum. Jika Anda ingin berinvestasi pada tanah atau rumah, pastikan sang penjual kooperatif untuk melengkapi data untuk balik nama supaya Anda tidak rugi di kemudian hari. Lihat juga contoh surat perjanjian jual beli tanah dan 5 langkah penting sebelum membeli kavling tanah dari Lamudi.

Lihat Juga : Daftar Jual Rumah Bandung Termurah 2021